中泰证券:房产行业单月销售同比大幅改善
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中泰证券:房产行业单月销售同比大幅改善
来源: 互联网 2019-10-15 18:14:13

10月15日,中泰证券发布房地产行业月报。

中泰证券:房产行业单月销售同比大幅改善[0]
  重点公司签约销售状况

据克而瑞数据,本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为 11.6%、22.3%、22.9%、82.1%、45.3%。19 年 9 月重点公司的销售额相对于 18 年 9 月增长 19.1pc,其中华夏幸福同比增长幅度最大,为 127.6%,万科、保利地产、融创中国、旭辉集团同比增长分别为 13.4%、0.4%、18.1%、30.1%。

一手房月度成交:环比增速 12.46%,同比增速 20.98%(按面积)

本月中泰跟踪的 40 个大中城市一手房合计成交面积 2329.02 万方,环比增速 12.46%,同比增速 20.98%。其中,一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为 3.49%,13.62%,14.26%;同比增速分别为-16.94%,39.30%,13.09%。

二手房月度成交:环比增速-5.18%,同比增速 25.74%(按面积)

本月中泰跟踪的 14 个大中城市二手房合计成交面积 552.14 万方,环比增速-5.18%,同比增速 25.74%。其中,一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为 3.30%,-6.03%,-19.37%;同比增速分别为-0.39%,45.12%,28.55%。

库存:可售面积环比增速 3.29%,去化周期 6.68 个月(按面积)

本月中泰跟踪的 14 个大中城市住宅可售面积合计 5413.32 万方,环比增速 3.29%,去化周期 6.68 个月。其中,一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为 4.64%,1.70%,2.99%。一线、二线、三线去化周期分别为 9.15个月,4.85 个月,6.38 个月。

40 城土地成交:环比量价齐升,一线成交规划建面环比增速 42.7%

本月全国 40 大中城市供应土地规划建筑面积 10057.6 平方米,环比增速-29.2%,同比增速-32.9%;成交土地规划建筑面积 7747.3 万平方米,环比增速 0.1%,同比增速-28.0%,其中一、二、三线城市环比增速 42.7%、7.9%、-11.3%;成交均价环比增长 13.4%,成交总价环比增长 13.5%。本月,全国 40 大中城市土地溢价率 6.58%,较上月下降 2.05pc。其中一线城市土地溢价 2.77%,二线城市 6.50%,三线城市 10.94%。

投资建议:

销售方面,9 月主流房企销售额超预期。根据克尔瑞数据,9 月主流 40 家房企单月销售金额 8079.95 亿元,环比增长 32.25%,同比增长 26.81%;1-9 月主流 40 家房企累计销售金额 58390.50 亿元,环比增长 16.06%,同比增长 15.51%。分房企来看,9 月份销售 TOP5 为恒大、融创、碧桂园、万科和保利,其中恒大 830.0 亿元(同比+31.7%)和碧桂园 504.1 亿元(同比+37.2%)销售亮眼。TOP20 中世贸房地产 320.9 亿元(同比+56.5),龙湖地产 268.8 亿元(同比+54.3%)、中南置地 193.3 亿元(同比+84.3)和华夏幸福 173.0 亿元(同比+127.6%),均取得超 50%的高销售增速。

宏观方面,9 月 19 日美联储降息 25 个 bp;9 月 12 日欧洲央行下调存款利率至-0.5%并重启 QE。

政策方面,央行于 9 月 16 日全面降准 0.5 个百分点和定向降准 1 个百分点,合计释放长期资金约 9000 亿元,带来全局的宽松,但对房地产依然坚持“窗口指导”;10 月 8 日起,以 LPR 为基准的房贷利率新政正式实施;住建部要求大力培育住房租赁市场、因地制宜发展共有产权住房;农业农村部提出落实宅基地集体所有权,适度放活宅基地使用权;宁波、余杭、芜湖、宜昌等多地下达人才落户补贴政策,改善人才安居条件。

融资方面,据克而瑞数据,房企前三季度新增债券类融资成本 7.03%,较2018 年全年上升 0.50 个百分点;同时,房地产信托规模持续下降,据用益信托数据,三季度房地产类集合信托资金募集规模为 1529.18 亿元,环比减少近三成,对部分大房企拿地,中小房企生存有较大影响。

投资观点:我们坚持此前强调的对于地产板块在四季度超配的观点,主要逻辑有以下 4 点:政策(估值)底部:当前房价地价趋稳,基本面下行,融资超预期持续收紧,政策调控目的达到,进一步收紧意义不大,估值继续下行空间较小,底部反弹概率更高,上行空间也大于下行空间。宽货币:目前行业虽然受到窗口指导,但整体或多或少也能收益于宽货币,只是受益程度较前几轮有所减弱,利好方向不变。业绩确定性:在当前全球经济或进入衰退期,市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价,地产股业绩确定性优势进一步凸显。高分红:地产行业在经历过高增长时期后,整体开始提高分红。

总体来看,当下地产股存在三重机遇:政策(调控和融资)边际改善带来的估值修复;年末释放业绩带来的估值切换;部分优质房企全年业绩或略超预期。

推荐受益于集中度持续提升,在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头:万科、保利、融创中国,及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线:华夏幸福、旭辉控股集团。

风险提示:房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期。

(文章来源:中泰证券)

(责任编辑:DF506)

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